2007年09月11日

第一種住居専用地域

クライアントパートナーの宮森です。
前回に用途地域についてお話しましたが、今回は住居系の用途について注意すべき点をお話しましょう。

住宅は工業専用地域以外はすべて建築は可能です。しかし、住環境に一番適しているのは第一種・第二種住居専用地域でしょう。この地域は、『低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域』とされ、専用と言う言葉がついているとおり、最も厳しく住宅以外の建築を制限しています。第一種住居専用地域に建築可能な建物は『住宅・共同住宅・下宿・幼稚園・学校・公衆浴場・診療所・一定の店舗併用住宅・図書館・寺社・老人ﾎｰﾑ・派出所・その他公益上必要な建築物』規定され、又、第二種住居専用地域は前記以外に『150㎡以内の店舗』と規定されています。

住宅を建てる場合も厳しく規定されていますので注意が必要です。会津若松市の場合は第一種住居専用地域のみが指定されています。

第一種住居専用地域の建ぺい率40％・60％、容積率は60％・100％と建築面積を厳しく規制し、又、斜線制限も他の用途地域に比べて厳しいものとなっています。さらに、第一種住居専用地域には建物の高さの規制・外壁後退距離の規制・敷地面積の最低限度等の規制があります。建物の高さは最高10ｍまで、外壁後退距離1.0ｍ以上、敷地面積は165㎡以上と規制されています。（敷地面積の最低限度は、規定されていない区域もあります。）

土地を購入する際は、用途地域を良く確認する必要があります。第一種住居専用地域で敷地面積の最低限度が規定されている区域では165㎡以下の土地には住宅は建築できないことになります。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 10:00

2007年06月22日

位置指定道路

クライアントパートナーの宮森です。
前回の「みなし道路」に続いて、「位置指定道路」についてお話します。

「位置指定道路」とは、私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したものを言います。文字で書くと難しくなりますが、簡単に言えば「基準に沿って新しく造られた私道」と言うことになります。
　この基準には
１、道路の両端が他の道路に接続していること。（通り抜けが出きること）
２、行き止まり道路の場合は次の条件によること
　イ、道路幅員6ｍ以上
　ロ、道路幅員6ｍ未満の場合は延長35ｍ以下　35ｍを超える場合は終点及び35ｍ以内ごとに自動車の回転広場を設置
　ハ、終端が公園などに接続

３、他の道路との交差部分には一辺を2ｍとした二等辺三角形の隅切りを設
けること。
４、砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。又、排水の施設を設けること。
５、道路の傾斜は１２％以下とし、階段状でないこと。
　
一般の人は自分で道路を作ることはないとおもいますが、道路の一つであることを覚えておいてください。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 09:00

2007年06月18日

みなし道路

クライアントパートナーの宮森です。
前回は道路についてお話しましたが、今回は第2弾として「みなし道路」についてお話します。

「みなし道路」は建築基準法第42条第2項に記載されていることから「42条第2項道路」あるいは単に「2項道路」とも呼ばれています。
幅員4ｍ未満の道路は原則として、その道路の中心線から2ｍの位置が道路との境界とみなされるため「道路」としての部分を確保しなければ建築に必要な建築確認を受けられません。
従って、この道路中心線から2ｍまでの「道路該当」部分には、建物や塀などを建てることができません。この後退すること、又はその部分を「セットバック」と呼んでいます。また、法律上一方的に道路とみなされるため「みなし道路」と呼ばれています。

道路中心線から2ｍ以内に川・がけ地・鉄道線路敷地等がある場合は、その側が後退することは不可能なので、これらのものと道路との境界線から敷地側に4ｍ後退した線が「みなし道路」の境界線となります。（図のB参照）

「みなし道路」部分は、一般には直ちに道路状に築造することまでは要求されませんが、この部分に接続して「位置指定道路」を設ける場合や、建ペイ率の角地割増しの適用を受ける場合は、道路状に築造する必要があります。

「位置指定道路」については次回お話します。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 10:00

2007年06月01日

敷地と道路との関係

クライアントパートナーの宮森です。
土地を購入する時、皆さんは何を1番重要視するでしょうか？
地形（土地の形状）であったり、日当たりであったり、生活環境であったり。
でも、『それがどんな道路なのか』と考えたことはありますか？
住宅を建てる場合、重要になるのが道路です。道路がなくては建築許可が降りません。それではどのような道路であれば良いのでしょうか。
建物の敷地は、建築基準法により原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。
それでは、この道路とは何でしょう。建築基準法で規定している道路は、道路法や道路交通法で規定する道路とは異なります。建築基準法で規定している道路の種類は下記の通りです。

１、道路法による道路（国道・県道・市町村道等の公道）
２、都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市開発法等によって築造された道路。
３、建築基準法の施行日（昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日。　基準時といいます）現在既に存在している道（公道・私道の別は問いません。）
４、都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
５、私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。（位置指定道路と呼ばれています。）
６、基準時現在既に建築物が立ち並んでいた幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。（公道・私道の別を問いません。一般に「４２条２項道路」又は単に「２項道路」「みなし道路」と呼ばれています。）

現状が道路状で永年道路として利用されていても、上の６種類のどれにも該当しないものは、建築基準法上の道路ではありません。従って、上記の道路等に接していない敷地では、原則として建築物の建築はできません。
所有関係による公道と私道、不動産登記法の地目としての「公衆用道路」などがありますが、建築基準法の道路に該当しない公道や私道も存在しますし、
「公衆用道路＝公道」ではありません。又、前面道路の幅員によって容積率に制限があったり、道路斜線で建物の高さに制限を受ける場合もあります。（一般の住宅ではあまり影響は受けませんが、高層ビルで建物の上の階がナナメになっているのはこのためです。）
いやぁぁぁ・・・・　実にやっかいなものです。
「みなし道路」「位置指定道路」については次回お話したいと思います。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 11:00

2007年05月07日

用途区域とは

不動産担当の宮森です。

前回の続きです。
市街化区域には、「用途区域」が定められています。
用途区域とは、その土地に「建てて良い建物」と「建ててはいけない建物」を定めた規定で次の12種類に分けられえています。

1．第1種低層住居専用地域
2．第2種低層住居専用地域
3．第1種中高層住居専用地域
4．第2種中高層住居専用地域
5．第1種住居地域
6．第2種住居地域
7．準住居地域
8．近隣商業地域
9．商業地域
10．準工業地域
11．工業地域
12．工業専用地域

この12種類の中で、住宅を建てることのできない地域は「工業専用地域」のみで、他の11種類には住宅を建てることができます。しかし、住宅のための地域は住居系でも「第１種低層住居専用地域」のみで、他の地域は他の建物と共存と言うことになります。すなわち、商業地域だと隣に商業ビルが建つかも知れませんし、工業地域だと隣に工場が建つ可能性もあります。
土地を買う時は、用途地域は何かを良く調査する必要があります。又、隣の土地、あるいは道路向かいの土地の用途は何かも調査しておけば良いでしょう。
自分の土地は商業地域ではないのに隣に商業ビルが・・・・なんて言うこともあり得るかも？

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 11:00

2007年04月30日

都市計画区域とは

不動産担当の宮森です。

前回は農地の話をしましたが、広大な農地が広がっているところは、市街化調整区域 か 農業振興区域（農業振興地域の整備に関する法律で保護されている区域）がほとんどです。

都市計画区域は、市町村の中心市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに、人口、土地利用、交通量等に関する現状及び推移を勘案して、一体の都市として、総合的に整備、開発及び保全する必要ある区域として県が指定したものです。

さらに、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な都市化を図るため必要があるときは都市計画に「市街化区域」 と 「市街化調整区域」との区分（線引き）を定めることが出来ます。市街化区域は既に市街地を形成している区域と、優先的かつ計画的に都市化を図る区域であり、市街化調整区域は市街化を抑制する地域となっています。

会津若松市の場合は会津都市計画区域の定めがあり、市街化区域と市街化調整区域に区分（線引き）されています。会津若松市と会津美里町の一部（旧会津本郷町）が指定されています。その他の町村は都市計画区域があり未線引き（市街化区域と市街化調整区域の定めがない）の区域です。
すなわち、市街化調整区域には原則として住宅を建てる事は出来ません。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 11:00

2007年04月20日

農地に住宅は建つ？

不動産担当の宮森です。
私たちの住んでいる会津地方には大自然とおいしい水（湧き水）そして広大な農地があります。会津の米や野菜、蕎麦はおいしいですよね。山菜も・・・

『大自然の中に住宅を建てよう。こんなに農地があるんだから田んぼでも買うか。会津スタジオに行って建築家紹介してもらおう。』

このように農地を買って住宅を建てようと思った事ありませんか？
ちょっと待ってください。農地に住宅を建てることは基本的に出来ません。農地（田・畑・牧草地等）は「農地法」と言う法律で保護されています。住宅を建てるには農地法による許可を得なければなりません。（農地転用許可とも言います。）
農地は、『第１種農地』 『第２種農地』 『第３種農地』と区分されています。
『第１種農地』は市街化調整区域あるいは農業振興地域の整備に関する法律（農振法）で保護されています。一般的に住宅を建てることは出来ません。
『第２種農地』は「駅や公共施設から近距離にある農地」と規定されていますが、転用できるかどうか良く調査する必要があります。（市街化調整区域や農振法で保護されている場合もあります。）
『第３種農地』は市街化区域や用途地域内にある農地です。住宅を建てるには問題ないと思いますが、市街化区域であれば農業委員会へ農地転用の届出を、その他の用途地域内の農地であれば、農業委員会を経由して県知事の許可を得なければなりません。（市街化区域や市街化調整区域、用途地域の説明は後日したいと思います。）
このように、農地は多くの法律で保護されていますので、申請行為に多くの費用と時間がかかります。『第３種農地』であっても、住宅が建つ要件（水道・下水道・道路との接道要件）を十分に調査する必要があります。

※画像は昨年の夏にマネージャーが会津上空で撮影したものです

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 10:00

2007年04月11日

『雑種地』ってなに？

こんにちはクライアントパートナーの宮森です。　　
先日、こんな質問を受けました。

『雑種地ってなぁに？家は建てられる？』

『宅地』と言う言葉は良く聞くと思いますが、『雑種地』はあまり聞かないでしょう。じゃぁ何でしょう。

不動産用語に『地目』と言う言葉があります。『地目』とは土地の状況・使用目的を示した名称です。地目の種類（土地の区分）の中に、この『雑種地』があります。法務局に行って登記事項証明書（今までは登記簿謄本と言っていました。）を取ると　不動産の住所、地番のほかに地積（面積）地目、所有者名などが記載されています。そして、地目欄を見ると　宅地・田・畑・山林・原野・塩田・鉱泉地・池沼・牧場・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・溜池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園そして『雑種地』などと記載され21種類に区分されています。宅地とか、田・畑・山林・原野・・・読んだだけで土地の状況が頭に浮かびますが、それでは『雑種地』は・・・・？そうです。どれにも当てはまらない土地なのです。駐車場や資材置場、空き地がこれに当たります。住宅が建っている土地や建っていた土地は宅地と表示されていますが、地目と実際の利用状況が異なる場合もあります。

そじゃ家は建つ・・・？　宅地であれば問題はありませんが、『雑種地』でも建てられます。但し、家を建てるには（住むためには）水道や下水道（排水の放流が可能か）道路が整備されていなければ困ります。（建築確認も取れませんよ。） これらも事を良く調べる必要があります。特に田・畑・山林は別の許可申請が必要になりますので、すぐには家を建てることは出来ません。
家を建てたら地目を宅地に変更して下さいネ。

是非みなさんの家づくりにお役立てください。

さて物件を１つ紹介します。
■所在地　会津坂下町字沢ノ目
■面　積　190.68㎡（57.68坪）
■共有地　 54.88㎡ 持分2分の1
■価　格　660万円

すぐ南側はJR只見線が走っていますので、家が建つ心配はありません。（日当たり良好）
季節には目の前をSLも走ります。鉄道マニアも方にはピッタリです。
病院まで徒歩１分、小中学校も近くて利便性の高い場所です。
ちなみに、地目は『雑種地』です。

Takahiro Miyamori

投稿者 staff : 10:00